Blog Infrastructuur de laatste bouwsteen in gebiedsontwikkeling?

Chris Baggerman werkt als projectmanager Infra aan diverse gebiedsontwikkelingen. Het valt hem op dat in deze projecten infrastructuur vaak een beetje een ondergeschoven kindje is. In deze blog vertelt hij waarom en hoe het beter kan.

Infrastructuur op de laatste plaats

Alle ruimte die ingevuld moet worden in een gebiedsontwikkeling, met uitzondering van de grond die gebruikt wordt voor gebouwen, valt onder infrastructuur. Deze ruimte bestaat dus niet alleen uit straten en wegen maar uit alle openbare ruimte bovengronds en ondergronds, parkeerplaatsen, groen, speelplaatsen, enzovoort. De grond waarop gebouwd wordt voor een gebiedsontwikkeling is soms in het bezit van de gemeente, soms in het bezit van de projectontwikkelaar.

Om een plan economisch haalbaar te maken is het met name voor commerciële partijen van belang zo veel mogelijk ruimte in te zetten voor woningen of ander vastgoed; dit kan worden verkocht. De overige openbare ruimte, ofwel infrastructuur, wordt niet aan verdiend maar moet wel worden ingericht. Het is dan aantrekkelijk deze infrastructuur zo strak mogelijk in te passen om winst te maximaliseren. Het komt daarbij regelmatig voor dat een plan al vrijwel geheel is gemaakt en er dan pas civiele expertise bij wordt betrokken. Chris: “Vaak blijkt de ruimte die resteert voor infrastructuur erg krap (5-8 meter ruimte voor een straat bijvoorbeeld) en is bij het maken van het plan niet voldoende nagedacht over de inrichting van de openbare ruimte.” Het is aan de civiele professionals om in de beperkte resterende ruimte alle infrastructuur op de juiste wijze in te passen. Dit is vaak een puzzel en leidt tot problemen wanneer het niet past: dan zijn wijzigingen van de plannen nodig.

Betrek civiele expertise vanaf het begin bij gebiedsontwikkelingen

De oplossing is eenvoudig. Chris: “Betrek civieltechnische expertise al heel vroeg bij de ontwikkeling van een plan.” Zo maak je samen betere plannen en voorkom je dat knelpunten ontstaan voor de infrastructuur. Natuurlijk dient hierbij ook rekening gehouden te worden met het financiële plaatje, echter hoeft dit niet ten koste te gaan van de infrastructuur. Dat dit kan legt Chris uit aan de hand van een project waarbij hij namens Quadraat Projectmanagement was betrokken als civieltechnisch projectmanager: de aanleg van de nieuwbouwwijk Bathmense Enk (125 woningen) nabij Deventer.

Bij dit project waren onder andere projectontwikkelaars (Nebra/Le Clercq), een woonstichting (De Marken), gemeente Deventer en civieltechnisch ingenieursbureau (Boot) betrokken. Zowel Chris als het civieltechnisch ingenieursbureau namen vroegtijdig deel aan het project. Van groot belang voor het succes was het ontstaan van een open werkrelatie tussen alle betrokken partijen; en dit is gelukt. Door voortdurende afstemming met elkaar en begrip voor elkaars belangen is een gebalanceerd plan ontstaan waar alle partijen tevreden op terug kijken. De onderlinge samenwerking was erg prettig.

De vele aspecten van het infra-vakgebied

Chris vertelt dat voor veel mensen infrastructuur het eenvoudigste onderdeel van een gebiedsontwikkeling lijkt, omdat de aanleg van een straat of trottoir al jaren op min of meer dezelfde manier gaat en er niets fout zou kunnen gaan. Maar dan ga je voorbij aan de vele aspecten waar je binnen het vakgebied rekening mee moet houden: belanghebbenden waaronder ook omwonenden mogen participeren en belangen moeten tegen elkaar worden afgewogen. Als civiel projectleider stem je regelmatig af met nutspartijen en (afdelingen van) de gemeente om een plan civieltechnisch rond te krijgen, zonder dat dit ten koste gaat van andere planelementen. Denk bijvoorbeeld aan het plaatsen van afvalcontainers, routes van de ophaaldienst, hulpdiensten, infiltratie regenwater, riolering, auto-oplaadplaatsen, speelplaatsen en hondenuitlaatplaatsen. Dit alles tijdig regelen zorgt ervoor dat het maken van een goede planning niet eenvoudig is. De moraal van het verhaal is dat het realiseren van infra binnen een gebiedsontwikkeling verre van een standaardoefening is en je vaak moet kunnen schakelen om dit op een goede manier te regelen.

Training Infrastructuur in gebiedsontwikkeling

Chris gaat graag dieper in op wat allemaal komt kijken bij de realisatie van infrastructuur in gebiedsontwikkeling en hoe u hierin succesvol kunt zijn. Daarom geeft hij op 27 september 2022 de training Infrastructuur in gebiedsontwikkeling bij Kubiek Academy. Heeft u interesse en wilt u zich aanmelden? Of wilt u eerst meer informatie over de inhoud van deze training? Klik dan hier.